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        物業管理糾紛案件審理方法和技巧初探

        日期:2015-08-31  類別:物業法治  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

          物業管理糾紛案件審理方法和技巧初探

          物業管理糾紛案件審理方法和技巧初探(一)

          隨著我國社會主義市場經濟的快速發展,人們的居住條件迅速改善,物業管理糾紛案件呈現快速增長的趨勢。這些案件尤其凸顯自身的特點,審視物業管理糾紛案件的發展規律,找尋其解決辦法,是人民法院面臨的新課題。

          第一節物業管理糾紛案件的審理要點和技巧

          一、物業管理糾紛案件審理的價值取向

          在審理物業管理糾紛案件中,應當從物權法律關系和合同法律關系等不同角度著眼,正確認識、把握物業管理糾紛的特點和規律。掌握審理要點,巧妙運用審判技巧,堅持以下幾個基本的價值取向。

          第一,充分尊重業主的建筑物區分所有權。

          物業管理的基礎是業主的建筑物區分所有權,對物業進行管理是業主行使區分所有權的行為,這是物業管理糾紛案件審理過程中必須首先把握的基本理念。在物業管理法律關系中,業主處于核心地位,權利義務的產生皆出自于業主行使區分所有權的行為。人民法院要保障業主充分行使區分所有權,并在業主權利受到侵害時為其提供有力的救濟渠道。

          第二,準確把握物業服務企業的管理服務人地位。

          物業管理是一種約定俗成的稱呼,這種稱呼導致了很多誤解,物業服務企業認為自己是管理者,業主也認為自己應該服從管理,從而導致各自權利義務定位的錯誤,產生了很多不必要的糾紛和矛盾。在有關糾紛的審理中,應當強化物業服務企業與業主之間的平等地位,引導物業服務企業增強服務意識。由于物業管理本質上是一種民事行為,雙方是平等的民事主體,因而必須認識到,物業服務企業無論何種情況下均不能對業主采取處罰或強制措施。

          第三,平等保護業主與物業服務企業的合法權益。

          在強調業主核心地位的同時,要把握權利與義務的對等性。業主享有區分所有權,享有因讓渡物業管理權而接受服務的權利,但也要遵守作為專有權人、共用部分持份權人和團體成員所應遵守的義務,遵守為物業服務企業的服務提供報酬的義務。在過去的糾紛中,更多的是物業服務企業的“管理”行為不規范,作為進步的標志,業主權利的覺醒方興未艾。但與此同時,諸多損害物業服務企業合法權益的行為也開始顯現。由于現有物業管理法規對業主的規制過于簡單、原則,加上目前的輿論宣傳重在保護業主合法權益,不少業主缺乏義務意識,違反業主公約、拒交物業管理費的現象有抬頭的趨勢。因此,司法實踐中要樹立平等保護各方當事人的理念,不得偏向任何一方。

          二、物業管理糾紛案件的審理要點

          在物業管理糾紛案件的審理中,法官應注意把握以下要點:

          (一)充分尊重合同當事人的意思自治,謹慎行使自由裁量權

          “法官正確行使自由裁量權平衡利益沖突,處理違規行為,消除社會矛盾,是營造和諧的法律秩序的重要方式。”賈和平:“自由裁量與法官職業化建設之法哲學思考——兼論完善法官制度”,載《法律適用》2005年第3期。由于物業管理的法律、法規或規章不完善,很多案件審理過程中都缺少相應的法律依據,法官自由裁量權相對較大。物業管理權利義務的確定和爭議的解決既要符合基本法律,如民法通則、房地產法及其他相關法律的規定和精神,更要尊重當事人依法設立的合同。我國民法通則第6條規定,民事活動必須遵守法律,法律沒有規定的,應當遵守國家政策。對于物業管理糾紛案件的審理,應當依照法律、行政法規、國家政策,并根據雙方當事人訂立的合同嚴格執行。如果法律、行政法規、國家政策沒有明文規定,或者是規定不一致的,就應按照法律、行政法規、國家政策的基本精神和基本原則,正確理解雙方當事人的意思表示,適當運用法官自由裁量權,合理、公正地做出處理或裁決。

          在物業服務費糾紛案件審理的過程中,筆者認為,就物業服務費標準的確定,應該充分考慮合同約定的服務價格。物業服務合同糾紛是建立在合同基礎之上的,因合同和其他民事活動引發的糾紛,應重視當事人之間的約定,在案件的審理過程中,應當尊重當事人的真實意思表示,以當事人之間達成的合同和協議為基礎進行處理。尤其應當尊重當事人之間的關于糾紛解決方式的約定,對于雙方議定的條款,只要不與法律、行政法規的強制性規定相沖突,就應當作為調處糾紛的依據,在審判中加以應有尊重。物業合同是業主和物業公司明確各自權利義務的載體,也是糾紛發生時衡量各自主張是否充分的評判標準,更是人民法院處理物業糾紛案件的事實依據。比如對于物業服務費糾紛案件的審理,如果物業服務企業與業主之間就物業服務收費有明確的約定,法院不應過分干涉。如《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》實施之后,北京市很多物業小區小修費的收費存在困難,很多業主都認為物業服務企業不應收取業主的小修費,而有的法院也判決物業服務企業不得再收取業主的小修費。

          按照上述規定,如果物業服務企業與業主之間約定收取小修費的,物業服務企業可以按月收取小修費。事實上,對于舊有物業,很多室內設備設施有待維修更新,所以如果按月收取小修費,及時更新設備,比業主自行維修或者就某專項服務與物業服務企業之間達成專項特約服務更為合算,對業主更為有利。而且物業服務本身就像各種其他服務一樣,存在級別與檔次的差距,如果在所有物業服務項目上,一律統一收費標準,就無法保證權利與義務對等,甚至造成明顯的不對等。法院一方面要考慮物業糾紛個案背后可能的潛在影響面,另一方面又不能輕易否定或者更改合同相關條款,做出更改合同條款的判決必須是出于無奈之舉。所以法官應當謹慎行使自由裁判權,法院對于業主與物業服務企業之間物業服務合同的認定,可以從另一個角度使業主增強契約意識,審慎訂立合同。履行合同時,應當遵循誠實信用原則,使業主在享受物業服務的同時,認真履行交納費用的義務。另外,由于物業服務是日常發生的、長期的、細化的和具有個體差異的,所以,在簽訂合同時,應當在參考物業合同范本的基礎上,盡可能細化合同的內容。使業主和物業公司都有章可循、有合同可依。

          (二)注意審查物業服務合同的效力,依法居中裁判

          法院在尊重當事人意思自治原則的同時,在審理物業管理糾紛時,應當注意審查物業公司管理的合法性。物業服務企業進行物業管理的合法性,主要有兩方面:一是其須是具有物業管理資質的法人單位。物業服務企業是指依照法定程序成立并具備相應資質,從事物業管理服務的單位。從事物業管理的企業,除具備企業法人的設立條件外,還須具備一定的資質。此前,建設部《物業服務企業資質管理試行辦法》對物業服務企業資質及評定也作了專門規定,所以,應當對物業服務企業是否具有相關資質進行審查。二是其進行物業管理應當依據開發商的委托或業主委員會的選聘。這兩方面缺一不可。法官在審理案件時,不僅要按照一般民事訴訟的程序規定要求物業公司提交法人營業執照,還應讓其提交物業管理的資質證書。同時,還應當要求物業服務企業提供與開發商或業主委員會簽訂的物業管理委托合同。對那些雖有物業管理資質,但進駐小區進行物業管理不是基于開發商的委托或業主委員會的選聘,而是強行進入小區并提供物業服務的,不宜按照有關標準判令業主交納物業管理費。

          審判實踐中,常常遇到的問題是物業服務企業在提供物業服務時,并未取得物業管理資質證書,業主及物業使用人常常以此作為抗辯理由,認為該企業不能收取物業服務費用。對此問題,《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》第2條規定,對于此類糾紛,應按一般民事糾紛處理。我們認為,根據法律規定,物業服務企業從事物業管理服務,應當具備此方面的資質,在其不具備這種資質的情況下,其與業主之間的關系不構成物業管理關系,其與業主簽訂的物業服務合同應歸于無效;但在物業服務合同簽訂時不具備相應資質,在訴訟過程中已經取得相應資質的,可以認定物業服務合同有效。在合同無效的情況下,若物業服務企業確實提供了物業服務,業主也實際接受了服務的,人民法院應當本著公平原則判決業主按照實際接受的服務并參考相關標準酌情給付物業服務企業相應的服務費用。

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