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        物業管理模式與業主的選擇權

        日期:2015-07-27  類別:物業經營  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

          物業管理模式與業主的選擇權

          近10年來,隨著我國經濟建設的發展和住房制度改革的深化,城市物業管理行業取得了突飛猛進的發展。據統計,到2000年底,全國有物業企業近15000家,從業人員近200萬。北京市現有物業企業1270家,從業人員約5萬余人。物業管理行業已發展到一定規模,并且取得了很大成績。但是,由于物業管理是一個新興的行業,在它的發育成長過程中不可避免地會出現一些問題。目前,由于物業收費引起部分業主與物業企業的尖銳矛盾就是一個突出的問題。而引起這類矛盾的根源,則是物業管理模式的單一化和業主沒有得到應有的選擇權。

          本文僅就物業管理模式與業主的的選擇權問題,談一些粗淺的看法,不妥之處,歡迎業內人士批評指正。

          一、什么是物業和物業管理

          談物業管理模式,首先要弄清什么是物業和物業管理,然后才好談物業管理模式。根據權威人士的解釋,物業,是指不動產而言,而不動產,就是房地產。我國香港特區稱房屋和土地為物業,我國臺灣地區稱房屋和土地為不動產,我國內地稱房屋和土地為房地產。物業、不動產、房地產,均是指房屋和土地而言,基本涵義是相同的。

          物業管理,是指物業服務企業接受業主委托或者業主自己對房屋(一棟或若干棟)和房屋占用范圍內的土地以及與房屋土地相連的設施設備環境衛生、道路、車輛、保安等實施統一的維修、養護和管理,為全體業主和使用人服務。

          物業管理通過組織業主委員會來實施。

          二、為什么要實行物業管理

          在城市住宅區實行物業管理主要有兩個目的,一是為了搞好城市管理,保持良好的市容市貌。二是為城市居民創造整潔、安全、文明、舒適的生活環境,使居民安居樂業。

          三、物業管理的內容

          為了達到物業管理的目的,保持住宅區物業自身的整潔與完好,讓居民生活在良好的居住環境之中,物業管理的內容應當包括以下幾項:

          1.對住宅區內房屋的共用部位和共用設施設備進行統一維修、養護和管理;

          2.對違反《住戶公約》和管理制度的行為予以制止和糾正;

          3.審核業主或使用人提出的房屋裝修方案,制止私自裝修活動

          4.對住宅區內的車輛進出、停放進行管理,維護正常生活秩序;

          5.負責住宅區內的防火防盜,保護人身、財產安全;

          6.負責清運垃圾,搞好環境衛生,保持墻面、庭院整潔;

          7.根據合同約定或業主委員會決定,向各戶業主收取物業服務與管理費用;

          8.編制物業管理收支與房屋維修預決算,向全體業主公布賬目。

          為了做好物業管理工作,住宅區的開發建設單位必須按照規劃要求配套建設公共服務設施,經過有關部門綜合驗收以后,才能安排居民入住,在購房人辦理入住手續時,開發商一定要向購房人明示由政府主管部門制定的《住戶公約》,由購房人簽訂履行《住戶公約》承諾書。

          四、物業管理的模式

          這里應當首先明確一個問題,即住宅區的物業屬于全體業主所有,業主是住宅區的主人。既然業主是物業的主人,那么對物業采取哪種模式進行管理,就應該由全體業主說了算,由全體業主決定,不能由開發商(它只是業主之一)決定,也不能由其他部門決定。否則,便是對業主的侵權,即侵犯了業主的選擇權與決策權。

          從現實情況來說,無論國內或國外,物業管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業服務企業實行專業管理;第二種模式是由業主委員會實行自營管理;第三種模式是由住宅合作社實行自主管理。

          我國內地城市的物業管理是從香港特區引進來的。香港特區的住宅均采用物業公司管理模式。香港的物業公司非常尊重業主的權利。物業公司要增加管理費,必須通過一定的程序,經業主委員會同意,不能私自做主。物業公司如欲動用維修基金,必須提前14天書面通知業主委員會,講清使用意圖、金額及有關情況,得到書面批復后,方可動用維修基金。物業公司要將每年的收支賬目及資產負債表交給業主代表審閱,并在樓宇大堂顯眼地方張貼公布。臺灣地區則與香港特區相反,它們的住宅一般采用業主自營管理模式。所謂業主自營管理模式,就是住宅區的物業由業主自己管理。他們把住宅區的物業分為兩部分,一部分是屬于業主個人所有的單元房,由業主自己管理;另一部分是住宅區的庭院和各種公建配套設施,歸住宅區全體業主所有,由業主委員會統一管理。業主委員會通過選舉產生,委員任期一年,每月開會一次,討論決定住宅區物業管理的重大問題。

          臺灣自營式物業管理人員非常精干,專職人員只有兩個人,一位是干事,另一位是會計。另外,從退休人員中聘用少量的臨時工,作保安、保潔和維修工作。業主自營式物業管理最大的特點是,可以從共有房屋的出租收入中支付工作人員的工資、獎金和設備費、衛生費及6年一度的樓面清洗費等公共開支,不向業主收取費用或者收取很少的費用,從而減輕了業主的經濟負擔,也避免了不少我們常見的糾紛,保障了住宅區生活的安定和有序。

          此外,臺灣地區的住宅均實行住戶公約制度。公約中明確規定:所有住戶都要愛護使用房屋及設施,維護環境衛生和整潔,要求大家自覺遵守。如有人違反了公約,就會受到本樓其他住戶的譴責,從而為搞好自營式物業管理創造了有利條件。

          美國的公寓樓采用業主自管的方式管理。紐約州的《公寓法》明文規定:購買住宅后的業主應當自動組建業主管理委員會,由業主管理委員會雇傭管理人員,按照《公寓法》和公寓章程進行管理。意大利的公寓樓通常采用業主共管的方式管理。通常的作法是,業主們購買房屋后一起開個會,決定整棟樓房的管理辦法,最受歡迎的方法便是業主共同管理。業主們做出決定后,通過會計師協會聘用一位會計師作管理人。管理人的職責主要有兩項,一是管理財務,二是調解鄰里糾紛。

          我國內地城市住宅區物業管理有三種模式,一種是由物業公司管理,另一種是由業主委員會自己管理,第三種是由住宅合作社自主管理。由于有關部門強調實行專業化、社會化、市場化管理,所以目前由物業公司管理的住宅區占的比重很大,由業主委員會自己管理和住宅合作社自主管理的住宅區所占比重很小。正因為如此,所以在物業管理中出現了許多問題,如業主與物業企業之間的沖突糾紛多,物業收費難,虧損企業多,服務不到位,業主怨言多,投訴率高,等等。據中國社會調查事務所對京、滬、穗500名公眾進行的調查統計,有68%的人對物業管理不滿意。中國消費者協會2002年3月15日公布,物業管理是消費者最不滿意的五大服務行業之一。

          上述三種管理模式,實質上是兩種模式,即物業公司專業管理與業主自營管理兩種模式。因為住宅合作社社員也是業主,根據合作社章程成立的管理委員會與業主委員會沒有多大區別,因此,合作社自主管理同業主自營管理實質上是同一種模式。根據我國的國情和北京市的市情,這兩種管理模式應當同時并存。專業管理模式如果服務的好,可以為業主提供周到全面的良好服務,免除他們的后顧之憂,雖然收費高一些,但業主負擔得起,因此愿意接受物業公司的專業管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實行專業管理應當由業主委員會通過招投標方式選聘物業公司,雙方協商確定服務項目和收費標準,不能由開發商組建或聘用物業公司,單方面決定服務項目與收費標準,然后強加給業主。目前的做法對業主來說是不公平的。

          業主自營模式,由于不需要交納營業稅等稅費,有些服務項目如保安、保潔、

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