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        淺論物業管理的交接驗收

        日期:2018-10-27  類別:物業經營  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

          文 章來源于 www.wb51.com.cn

          淺論物業管理的交接驗收

          物業承接驗收制度是國務院《物業管理條例》確立的七項重要制度之一,該制度執行的好壞,直接關系到物業能否正常使用及廣大業主、使用人的人身安全等業主的切身利益,它的建立和完善,有利于減少物業管理矛盾、糾紛。前期物業管理交接驗收是物業承接驗收的基礎只有搞好了前期物業管理交接驗收,在后期的物業管理活動中,物業承接驗收才能得于繼續開展。

        一、前期物業管理交接驗收的重要性

          前期物業管理交接驗收是物業管理企業承接前期物業管理服務過程中,對新建物業共用部位、共用設施進行查驗,接受有關移交資料,代表業主要求建設單位解決新建物業的建設遺留問題,并與建設單位辦理物業承接驗收手續。

          (一)前期物業管理交接驗收是物業承接驗收的基礎。前期物業管理交接驗收主要是對新建物業是否按設計要求建設施工,物業共用配套設施是否完善,物業使用功能是否完備,質量是否合格等方面進行查驗。物業管理企業通過前期物業管理交接驗收及時了解新建物業的概況,點交新建物業的配套設施設備,發現新建物業的建設遺留問題,并與建設單位就該遺留問題達成解決方案,交接竣工總平面圖、物業質量保修文件和物業使用說明文件等資料,為后期的物業管理服務和以后的物業承接驗收打好基礎和做好準備。

          (二)前期物業管理交接驗收是保障業主合法權益的重要途徑。目前,新建房屋綜合驗收已取消,房屋驗收由主體結構驗收、消防驗收等多個專項驗收組成,購房人與開發建設單位以是否取得房屋使用說明書和房屋質量保證書作為房屋的交付使用的條件。目前,有許多小區都存在業主取得了上述兩書,但小區配套并不完善的情況,如圍墻沒有修好,道路、綠化工程沒有完成,門禁系統沒有開通,以及部分房屋存在使用功能和質量問題(如廚房、廁所漏水,排污管道設置不合理等等)。業主在入住后,發現配套不完善及房屋有質量問題,業主往往以此為由不交物業服務費,產生了大量前期物業管理矛盾和糾紛,其實質也就是業主的合法權益受到侵害。物業管理企業通過前期物業管理交接驗收,可以發現類似問題,并督促開發建設單位及時解決,對解決難度大的問題,可以明確要求開發建設單位列出詳細的整改方案,并監督其完成,同時做好業主與開發建設單位之間的協調溝通工作,維護業主的合法權益。

        二、前期物業管理交接驗收難的根源淺析

          (一)物業管理企業在前期物業管理交接驗收中角色尷尬。在物業辦理預售許可證前,開發建設單位以一個大業主的身份與物業管理企業簽訂了前期物業服務合同,在業主入住后,開發建設單位又通過業主臨時公約將前期物業服務合同中業主的權利義務讓給廣大業主,這樣對于很多前期物業服務的相關約定履行起到了很好的規范。但是,對于前期物業管理交接驗收,就存在交接驗收主體錯位的現象,即.在前期物業服務合同中,開發建設單位以甲方的身份代表業主委托物業管理企業為業主提供物業管理服務,在交接驗收中,又要求物業管理企業代表業主與開發建設單位搞好交接驗收。這種主體錯位,就使得前期物業管理交接驗收難于開展,如果物業管理企業在前期物業服務合同中強調前期物業交接驗收,開發建設單位可能就不與之簽訂服務合同,而使得物業管理企業受制于開發建設單位。同樣,在前期物業管理招投標中,開發建設單位也占據主動地位,物業管理企業為了中標,取得物業項目的管理權而對前期物業的交接驗收做出讓步。雖然,建設部和我市均制定了《前期物業服務合同(示范文本)》,但示范文本只能參照執行并沒有強制使用,開發建設單位和物業管理企業可以對此做出修改或者不予采用。

          (二)在前期物業管理交接驗收中,物業管理企業責任缺失。在前期物業交接驗收中,《物業管理條例》要求開發建設單位履行物業的交接驗收義務,但對物業管理企業并沒用做出強制性的要求,對物業管理企業不認真履行交接驗收義務并沒有相應的處罰措施,也就是說物業管理企業在交接驗收過程中是否履行交接驗收職責,完全憑物業管理企業的自身約束和責任心。對于開發建設單位控股的物業管理企業,“兒子”受制于“老子”,前期物業管理交接驗收職責履行將無從談起,對于誠信度不高的開發建設單位,其控股的物業管理企業往往采用“頭痛醫頭,腳痛醫腳”的簡單辦法或者拖延戰術來解決開發建設過程中的遺留問題,確保開發建設單位"后院"不起火。目前,在前期物業管理中,業主因物業項目配套不完善或者存在質量問題投訴困難,解決困難(開發建設單位已經完成開發和銷售),業主在無奈的情況下往往拒交物業服務費。大多數物業管理企業認為是開發建設單位的遺留問題,應該找開發建設單位解決,抱怨自己是“代人受過”,從根本上分析,物業項目配套不完善或者存在質量問題是開發建設單位的問題,但物業管理企業也有沒有認真履行交接驗收職責的過失。

          (三)物業管理企業的管理服務水平有待提高。在我市乃至全國,物業管理企業絕大多數是三級企業,其人員的素質和工程技術水平有限,對物業的建設工程質量和配套設施設備的安裝及質量不具備驗收能力。很多小企業在交接驗收時,只知道項目及配套設

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          施設備的有無,對項目及配套設施設備建設是否符合建設安裝要求、質量是否合格并不是太清楚,尤其是對物業的消防、電梯、供暖制;令和排污設施是否合格缺乏判斷力,我市沙坪壩區燕渝苑小區的化糞池爆炸打死保安的案例,就與化糞池是否通氣有關。

          (四)業主的知情權沒有得到充分體現。業主在購房時,大多關注其專有部位及室內配套的質量,很少關心共有設施設備的配備是否完善合格,缺乏整個物業的概念和責任意識。另外,開發建設單位和物業管理企業也不愿意業主參與前期物業的交接驗收,據了解,其原因有三:一是業主不具備前期物業交接驗收的能力,二是業主不能正確地對待前期物業開發建設過程中的遺留問題,一個物業項目在建成后總會或多或少地有些后續遺留問題需要慢慢解決,業主知情后,可能就會認為自己所購買的物業有瑕疵,而出現業主哄吵集訪現象,使小問題復雜化,引起不必要的矛盾,三是也不排除少數開發建設單位有隱情,不想讓業主知道。

          三、建立和完善物業管理交接驗收制度的思

          考要解決前期物業管理交接驗收難的問題,關鍵要確立前期物業管理交接驗收制度,明確物業管理企業的職責,廣大業主共同參與,三管齊下,才能切實解決。

          一是要確立前期物業管理交接驗收制度。嚴格執行《物業管理條例》(以下簡稱《條例》,根據《條例》精神,由物業行政主管部門制定前期物業管理交接驗收配套文件,明確前期物業交接驗收流程,及需要注意的事項,物業管理協會及物業管理培訓中心可以組織人員編制物業項目及配套設施設備的交接驗收基本標準,搞好物業從業人員前期物業交接驗收培訓,以提升物業管理企業的整體素質和管理服務水平。同時,加強監督指導,各區縣物業行政主管部門應參與物業的交接驗收。對前期物業項目質量不合格、配套不完善的開發建設單位,責令其限期整改,對其情節嚴重的,可按《條例》第五十九條予以罰款處罰,依法行政,使《條例》的精神落到實處。

          二是實行開發建設與物業管理分業經營,特別要加大力度推進前期物業管理招投標,減少和杜絕物業管理企業與開發建設單位“一家親”,而人為有意地不履行前期物業管理交接驗收職責的情況發生,一個地區物業管理市場是否規范與此有著較大的關系,因此,應不遺力推進此項工作。

          三是規范物業管理市場秩序,提升物業管理行業素質加大物業管理行政監督和指導力度,嚴格查處各種物業管理違規違法行為,推行優勝劣汰的市場競爭機制,扶優扶強。通過市場運作原則,逐步淘汰那些管理服務不到位,無誠信無業績的物業管理企業。當前,主城區物業管理企業數量較多,全市發展不平衡,也正由于主城區物業管理企業數量過多,而出現了一些不規范的競爭。因此,在主城區,要大力扶持品牌物業管理企業做大做強,讓那些小企業、差企業自動清理出局,以提升我市物業管理行業的整體素質。

          四是明確物業管理企業在前期物業交接驗收中的職責和義務。在物業管理法規中賦予物業管理企業在前期物業交接驗收的主體資格,明確其職責及義務及不履行此項職責的責任,從而對物業管理企業在前期物業管理交接驗收行為進行約束。

          五是廣大業主共同參與。通過宣傳《條例》,樹立業主的責任意識,提高其參與物業管理服務事項的積極性。同時,要求物業管理企業應將前期物業交接驗收以動態的形式及時告知業主,也可以讓有一定能力的業主參與此項工作,讓業主對自己的物業享有廣泛的知情權,對開發建設單位的違約行為進行直接監督,共同做好前期物業的交接驗收工作。文 章來源于 www.wb51.com.cn

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