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        物業管理企業的盈利模式

        日期:2015-09-16  類別:物業經營  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

          物業管理企業的盈利模式

          知名的房地產公司幾乎都有自己的優秀物業管理隊伍。深圳幾大地產巨頭之間的競爭已經漫延到物業管理的輸出上了。可是大多物業公司是虧損。《物業管理盈利模式》探討了物業管理的最新經營趨勢,幫助我們摒棄錯誤的思想,建立一支盈利的物業管理部隊

          一、明確物業管理定義

          物業管理的定義明確是為全體業主和用戶提供服務的,在公共契約里都這樣一條條款:“物業管理的根本宗旨是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境,并盡可能地滿足他們的合理要求。”在實際操作中,物業管理服務按物業工程周期可分為兩部分,即交付使用前后兩種服務。

          (一)物業交付使用前,管理公司的服務對象是大業主,即發展商或投資商。此階段的服務內容包括:

          1、從物業管理角度,就樓宇的結構設計和功能配置提出建議

          2、制定物業管理計劃包括計算管理份額

          3、制定物業管理組織架構

          4、制定物業管理工作程序并提供員工培訓計劃

          5、制定第一年度物業管理財務預算

          6、參與工程監理

          7、參與設備購置

          8、參與工程驗收

          9、擬定物業管理文本

          (二)交付使用后的物業管理服務對象是個體業主和用戶,基本內容通常包括以下幾方面:

          1、樓字及設備維修保養

          2、樓字保險事宜

          3、保安服務

          4、清潔服務

          5、綠化環境保養

          6、緊急事故處理

          7、處理住戶投訴

          8、財務管理根據住戶要求還可提供一些有償服務,如代理租售業務、戶內維修、清潔月i送督、郵遞復他商務服務等等。

          二、組織物業管理的嚴密架構

          一個嚴密的組織架構是物業管理公司維持高效動作的基本保證,管理公司的日常工作都是比較簡單的。因此,對于普通員工來說只要分工到位,職責明確就可以了,關鍵是協調和應變,這就需要高層管理人員具有相當的素質和經驗。管理公司的組織架構通常包含以下幾個部門:

          1、行政部:總經理,副總經理,行政秘書,文員,電腦操作員。

          負責整個公司的統籌、協調工作;人事安排及處理投訴咨詢事務。

          2、財務部:經理,會計師,出納,采購員。

          負責財務預結算;代收管理費;制作收支平衡報告;采購。

          3、工程部:經理,電腦工程師,機電工程師,技術員。

          負責所有設備的日常操作及維護保養;處理突發事故。

          4、保安部:經理,保安員。

          負責日常保安工作;處理突發事件

          5、清潔部:經理,園藝師,清潔員。

          負責公共地方之清潔工作;垃圾處理;綠化維護。

          6、業務部:經理,業務員,公關員。

          負責租售代理及其他有償服務;公共關系維系及拓展。

          在實際運作時,可根據經營項目的規模大小適當調整部門設置,如規模小的可將財務部和業務部歸并到行政部,如同時管理幾個物業的,則可在行政部之上設總經理公室或將人事部獨立到總部去等等。各部門人員的配置是要根據物業規模的大小來定,通常保安部和清潔部需要人員最多。行政部,工程部和保安部應該有負責人24小時輪流值班以備不測。

          三、進行物業管理定位

          (一)物業管理定位的考慮因素

          物業管理既然成為營銷的一部分,那就同樣存在著定位的問題。在當今的房地產項目推廣中,物業管理已經占據了極其重要的位置,人們既買物業又買服務的認識在迅速提高。因此,物業管理對物業推廣的促進作用正與日俱增,尤其是寫字樓,物業管理服務的重要性更加突出。

          物業管理定位要與項目定位以及目標客戶的身份、品味相協調,否則就會幫倒忙。比如,項目定位是高級別墅,而物業管理費每戶每月只收50元,這樣就牛頭不對馬嘴了。反之,低價位普通住宅又說是“酒店式”管理,那人家還敢買嗎?

          體現物業管理定位的無外乎三個內容:

          一是收費標準;

          二是服務內容;

          三是管理水平。

          收費標準是直接體現檔次的,這是第一感覺。但光有收費沒有內容就叫人摸不找頭腦了,憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。至于管理水平,客戶在入住前是體會不到的,但這并不意味著就說不清楚,看你怎么去說。比如指明物業管理是由某著名的物業管理公司來管理,該公司人員的素質、以往的業績,就基本上可以表示物業管理的水平。而像“酒店式管理”這樣說法雖然是大致地代表了高管理水平,但高到什么程度就說不清楚了,不如具體地說明管理人員經過了消防、急救和擒拿格斗等專業訓練這樣更加具體形象,或者干脆將員工守則和操作程序公之于眾,也可以大致反應管理水平。總而言之,只有將以上這三方面內容都交代清楚了,才算是完善的物業管理定位。

          (二)物業管理品牌效應

          物業管理的品牌效應主要是體現在對銷售的促進作用上。物業管理不同于口香糖,它是一項實在的服務。因此,在品牌的創建上面沒有太大的想象空間。一間物業管理公司的良好信譽,也不是憑一兩個好創意就可以,它是經過多年的實際經營,日積月累起來的。在銷售當中,名聲響亮、口碑良好的餓物業管理公司是使人們對所售物業產生信任及對將來的服務感到安心的重要因素之一。

          物業管理根據項目性質和目標客戶背景的不同,在創建品牌時,其側重點會有所不同。工薪階層對物業管理的檔次和服務項目要求并不高。除了維修保養、保安清潔這些最基本的服務外,其他的能免則免,關鍵是要收費低。而有錢人家則不同,交多些錢無所謂,關鍵是要舒服,還要讓人羨慕;高檔寫字樓因為設施先進,功能多,故而客戶可能會在技術方面對管理公司有更高的要求,因為他們知道技術不過關將會使管理成本大大增加。面對這些不同的客戶,用同樣的管理理念顯然很不恰當,因此創建品牌時就必須充分考慮到上述各種因素。

          四、物業管理企業資金籌集

          物業管理企業作為獨立法人。應實行"自主經營、獨立核算、自負盈虧”。而物業管理又是勞動密集型的企業,在經濟效益中屬于微利性的行業,當前除少數物業管理企業略有盈利外,大部分企業處于虧本經營狀態,資金緊張,金費問題成為阻礙物業管理發展的“瓶頸”。那么,物業公司應如何籌集資金呢?

          渠道一:收費物業管理企業按收費規定,根據所提供服務的性質、特點檔次、內容、質量等分別確定物業管理收費標準,并報物價部門批準。這是長期穩定的收入來源。

          渠道二:小區維修養護專項基金用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大中修基金數額巨大不能靠日常管理收費來解決,應以基金的形式提取。

          1)維修基金的籌集

          對于商品房,購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳納合同。購房者購房款的2%一3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同擁有,不計入住宅銷售收入;對于售后公房,售方單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取,多層不低于20%,高層不低于30%。如因特殊原因,維修基金不足時,經業主委員會決定,可臨時向業主籌集維修費用。

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