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        物業服務企業改制之路

        日期:2015-12-10  類別:物業經營  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

          物業服務企業改制之路

          大慶林源物業(集團)股份有限公司是完全按照《公司法》及有關法律、法規規范運作,由中國石油林源煉油廠、大慶市國有資產經營有限公司等幾家法人和自然人共同出資發起設立的以國有股份為主體的具有現代企業模式的股份制企業。公司自2003年12月正式注冊成立以來,積極貫徹《物業服務條例》精神,始終不渝的堅持物業服務服務宗旨,致力于推動大慶市物業服務市場化進程;努力探索在東北及黑龍江省經濟大環境下的物業服務之路;不斷摸索、總結適合本地區特點的物業發展之路,把國家的方針政策、法律法規,不斷融合到本企業的改革和管理工作之中,形成了有自己特色的經營管理方式,不斷營造、創新“林源物業”品牌及管理模式;贏得了多方贊譽和認可。下面,就我公司在建立現代企業制度和貫徹《物業服務條例》等方面的經驗、做法做以簡要總結。請大家多提寶貴意見。

          一、企業概況

          企業現有員工1440人,管理面積為455萬平方米,企業具備建設部頒發的物業企業一級《資質證書》和ISO9001:2000國際質量認證體系。是中國物業服務協會常務理事單位,黑龍江省物業服務協會副主任委員單位。

          公司在物業服務、服務過程中始終以“科學管理、誠信服務、創新發展”的企業方針為指導,確立走管理服務集團化、規模化的發展道路,全面推行以誠信服務為核心的“真誠服務、零距離服務和我要服務”的全新服務管理理念,以國際質量體系為管理基礎,不斷強化服務創新、制度創新、管理創新,提升企業品質和綜合競爭力。公司管轄物業涉及住宅小區、寫字樓宇、商業物業、學校、醫院、工業物業、園區、市政府辦公樓宇等,管理范圍已由大慶拓展到哈爾濱、福州等地。同時從事與物業產業相關的房地產開發、建筑安裝;苗木產銷、園林綠化工程;供水(熱水)、供電、燃氣、供暖工程、純凈水生產銷售;物流配送、客貨運輸;家政服務、托幼兒教育等服務項目。現所轄住宅小區中擁有國家級優秀示范小區3個、省級優秀示范小區3個和18個市級物業服務示范小區,其中府明住宅小區被中央精神文明建設指導委員會辦公室評定為“全國精神文明創建活動示范點”;林源小區綠化工作被評為全國“綠化四百佳”單位。同時,企業不斷拓展物業市場,擴大物業服務規模,廣泛涉及多元化產業開發經營市場,不斷追求經濟效益和社會效益最大化。

          二、企業改制

          隨著物業服務的企業化、專業化、社會化程度的不斷提高,業主的期望也隨著物質生活和精神生活的提高而提高,同時也給企業提供了更多的發展空間。

          為盡快適應物業服務市場競爭新形勢,根據企業面臨的形勢和生存發展需求,有力帶動大慶市物業服務行業的規范管理和運作, 2002年,按照大慶市委、市政府關于物業改革的總體要求,林源煉油廠與大慶市委、市政府經過認真細致的調研,提出實施重組合并,強強聯合,資源共享,走集團化發展道路的設想。打破兩企業隸屬模式和地域的束縛,以優勢互補,形成跨部門、跨地區的、具有較強實力和規模效益的企業集團公司。改制企業共同制定了“一企兩管、整合一體、企業改制”三個階段的《改制方案》。得到了大慶市委、市政府領導和林源煉油廠領導的高度重視,并于2002年第7次市長辦公會議正式討論通過。改制后的企業,成為自主經營、自負盈虧,進行市場化運作的企業。

          建立現代企業制度是國有企業改革的方向。按照產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的原則,明確劃分了企業的債權、債務,優化了企業資產。實行規范的公司制改革,形成股東/公司法人/公司經營者之間清晰的產權關系,構成了現代公司的權力機構/決策機構及執行機構的三權有效制衡,形成了現代公司法人治理結構。使企業成為適應市場的法人實體和競爭主體。進一步明確了國家和企業的權利和責任,使企業成為自我約束、自我發展、充滿生機活力、行為規范的生產者和經營者。

          三、國有企業改制的必然性和可行性

          大慶林源物業(集團)股份有限公司前身是由大慶市林源物業服務公司與大慶物業服務總公司進行兩企業重組合并進一步改制而成。大慶物業服務總公司隸屬于市政府,是由市政府后勤服務單位轉變形成的,擁有員工800名(正式職工350人),管理面積280萬平方米,具有物業服務二級企業資質,是大慶市規模最大的市政物業服務單位。雖然企業已進行了企業化的運作,但仍然是一半計劃經濟(依靠政府財政補貼),一半是市場經濟。由于管理體制及管理機制等因素致使企業員工服務意識淡薄,能動性較差,工作中存在“等、靠”,“干多干少一個樣”等消極思想。加之管理松散,企業經營處于負債和連年虧損狀態,社會效益也不盡如人意。在特定環境下,大慶物業服務總公司也曾為市政發展建設做出了較大的貢獻,但面對大慶市大力推進政府改革、企業改制的新形勢,轄管物業總公司已經成為政府不應擔負的一項管理職能。同時大筆的經費開支,又為政府增加了沉重的財政負擔。

          與市物業服務總公司相仿,林源物業服務公司隸屬于林源煉油廠,是由房管職能轉換組建的,擁有職工340人,管理面積130萬平方米,具有物業服務二級企業資質,ISO9000認證單位,是大慶市石油系統所屬物業公司最小的一個。但與總公司不同的一點是,在林源煉油廠整體改革的大環境下,林源物業自96年末成立之初便與母體“斷奶”,在企業體制不變的前提下,漸進式地探索進行了內部機制的改革,形成了適應市場競爭的經營機制和管理機制。企業服務管理層次和綜合實力實現了年年上臺階,但作為地處偏遠、規模不大的企業,林源物業在行業競爭的浪潮中,生存發展形勢同樣嚴峻,唯一地選擇就是走出林源,進行完全市場化行為,盡快將企業做大做強。

          面對兩企業的實際情況,隨著市場經濟的發展,物業市場優勝劣汰的競爭機制,明確了國有企業改革的方向和目的:一是建立現代企業制度,形成適應市場經濟和社會化大生產要求的產權清晰、責權明確、政企分開、管理科學的企業制度,通過建立現代企業制度,使企業成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。競爭主體;二是使企業提高經濟效益,激活企業科技開發能力,市場競爭能力和抵御風險能力,促進中國物業服務體制的進一步優化。政府在市場經濟運行過程中,不再直接領導企業,而是政府規范市場,由市場引導企業。特別是中共中央十五屆四中全會關于《國有企業改革和發展若干重大問題的決定》的發表,使我國物業服務企業體制構架的建立有了明確的指導思想。“國家從戰略上調整了國有經濟布局,要同產業結構的優化開放和所有制結構的調整完善結合起來,而對物業服務類型的服務性企業,體制的轉變更容易調動企業員工的工作積極性,也是物業服務扭虧為盈,實行競爭,走出低谷的有益措施之一;三是打造地區性物業服務企業的“航空母艦”探索道路,兩個企業重組并進行進一步的改制,不僅為做強、做大企業形成規模,也為探索集團化、集約化發展的物業行業探索了一條可借鑒的道路;物業企業是保本微利企業,同時肩負一定的社會職能,在保經營成本的同時,又要為社會做相應的工作;因此,只有規模化的經營,才能同時實現經濟效益和社會效益的雙贏;改制后的大慶林源物業(集團)股份有限公司,不僅做大、做強了企業,而且也形成了規模化的經營,提高了競爭能力。

          四、企業改制的效果

          做為大慶市乃至省內具有規模的物業服務企業,通過企業股份制改造,把企業原有的計劃經濟體制等阻礙企業發展的管理模式徹底進行了的根治。同時,摸索和初步建立了完整的企業轉制和適應企業市場化要求的運作體系,不但使企業運營步入正軌,獲取良好的經濟效益,同時又為政府解除了沉重的財政包袱。有力推動、帶動了市區、地區乃至全國物業服務行業的全面發展。也為其他未改制企業提供了實施改制的依據和參考,開辟了改革創新之路。

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