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        淺議中國物業管理發展趨勢

        日期:2016-03-24  類別:物業經營  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

          論中國物業管理發展趨勢

          中國物業管理大步跑過20世紀的最后20年,一行足跡旁邊涌起一片喝彩。20年間,一個新生事物從無到有、從發韌于南海邊的深圳到走向全國遍地開花,不僅推進了中國城市的文明化進程,配合了政府的改革和經濟建設,更重要的是,為中國人帶來了一種全新的生活方式,對老百姓而言,就是生活質量得到了實實在在的提高。這一切均讓人有充足的理由相信物業管理的前景會更加美好!但是,當我們換一個角度看問題時,卻聽到了很多不各諧的聲音,最明顯的事實就是物業管理最根本的受益者--老百姓日益不滿,表現在投訴的比例急劇上升(據統計,在國人的各類投訴中,對物業管理的投訴占到房地產投訴的一半以上)。“存在的就是合理的”,這是中國物業管理行業“摸著石頭過河”的成長特性所決定的,也符合一般事物發展的客觀規律。隨著社會的不斷發展,各種層面上的因素日趨成熟,物業管理行業也將走出初期的混沌,進入良性的有序世界。

          一、法律體系:缺陷向完善的嬗變

          我國物業管理法律政策的框架體系,是在沒有國家大法的情況下,由為數不多的行業性、地方性法規政策組成的不完整結構。未來的發展趨勢將是在對合理存在的“不合理狀況”進行不斷完善和修訂的過程中,走向理想的“法治境界”。

          (一)立法嚴重滯后的現實

          現代文明社會的標志之一便是有法可依,在這一根本點上,中國物業管理行業的立法明顯滯后:20年的時間、五分之一個世紀,沒有國家級行業法規可以遵循。在退而求其次的情況下,國內第一部地方性物業法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的出臺時間是1994年,而深圳成立第一家物業管理公司的時間是1981年,中間有13年地方法規空白期。此外,理論始終滯后于實踐。由于缺乏符合中國國情的、系統而科學的物業管理理論體系的指導,各地在制訂地方性法規的過程中,也往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方案上,因此存在不少偏頗之處。

          在仔細審視已經發生的事實中,可以看到立法滯后帶來的消極影響。首先,消費者的利益無“法”保障。因缺乏法律依據,司法機關難以及時處理日益增多的物業管理案件,物業管理中產生的大量矛盾糾紛因此得不到迅速有效地解決;其次,制約了行業的健康發展。沒有全國大法的統一規范,地方和行業性法規呈現出沒有綱領的散亂,使企業難以適從。如中海物業管理(深圳)有限公司的經營活動遵循著名的“四不接原則”,其中之一是不接由業主委員會委托管理的二手項目這是深有苦衷的無奈選擇。

          由業主委員會選擇物業管理企業是為了充分尊重消費者的權益而由相關法規條例賦予他們的民事權利,但因沒有賦予與此權利等值的義務,致使在實際執行過程中,業主委員會的這個權利幾乎不受監督和制約,甚至走上了極端。近年來,業主委員會紛紛炒掉物業公司并成為社會矚目的新聞焦點即是例證之一,如重慶市新原興桃花園小區和銀鑫花園小區的業主委員會擅自決定炒掉物業管理公司,使生活環境急劇惡化,后經全體業主和住戶共同商議,決定再選聘原物業管理公司回去參與管理。實際上,業主委員會不具備履行民事責任的實際能力,當其違約時根本無法保證物業公司實現合同規定的經濟利益。

          (二)理想的法治環境

          完善的物業管理法律體系是在與國家已經頒布實施的其它法律法規相互銜接和協調的前提下,由不同層次、不同類型的法律規范組成的有機整體,并成為國家法律體系必不可少的分支。完善的物業管理法律體系要覆蓋物業管理行業的各個領域,使物業管理的各項活動均有法可依。以住宅區物業管于為例,有多層、高層、別墅區、渡假村、特殊住宅區等多種類型,在住宅區物業管理條例的精神下,分別制訂出上述類型物業的管理辦法,組成物業管理法律體系的子系統。

          所有物業管理法規的建立,必須遵循權利和義務對等的原則;必須符合中國的國情且具有實用性;同時又要與國際接軌,以利于加入WTO后對市場環境的適應;物業管理法規不僅要保護行業的健康發展,更主要的是最大限度地保護最大多數人民的利益。每一位物業使用人和物業管理人的正當權益均不受侵犯,一切活動均在公平、公正的原則下進行。物業管理法律體系如同今天的《消費者權益保護法》一樣,將是為廣大民眾最為熟悉的法律之一,并因與人們生活關系密切,也將是最普及、使用頻率最高的法律之一。

          (三)謹慎細致的嬗變

          雖然國家《物業管理條例》即將出臺,但不能樂觀地認為一部法律即可包打天下,還有更多的實施細則、辦法等配套法律內容在等待出臺,還有許多法律盲區等待填充。

          首先,要注重理論的研究,組織專門的物業管理法律專家深入探索,做到理論先行;要引起中國法律界的足夠重視,對未來物業管理法律的建設做出統一規劃,根據實際需要,適時推出相關立法。

          其次,物業管理的立法要有適當的超前性,以此加快立法進程并有效地指導立法實踐。物業管理立法還要做到適時調整,不斷完善,使物業管理法律體系真正科學合理。

          第三,加大對物業管理法律的宣傳,使之深入民心。每位消費者既能用法來保護自已怕權益,又能守法以利行業的發展和社會的進步。

          二、市場規則:原始向科學的進化

          中國物業管理行業初期發展階段呈現出原始狀態屬不可避免的必然。讓人深深遺憾的是,這種原始性阻礙了人民生活質量的更高提升,也對行業自身造成了硬傷般的損耗。

          (一)不規則的游戲

          物業管理起步之初是房地產界作為一種服務手段的衍生物,各種游戲規則也從地產行業原本照抄而來,這時的物業管理如同封建社會自給自足的小家庭在自家后院種的一塊菜地,彼此之間倒也相安無事。稍后,物業管理長大成一塊肥肉,市場群雄競起,誰都想來分一杯羹。

          1、圈定勢力范圍。

          雖然現有的各種法規明確限制,但仍不能完全擺脫“誰開發誰管理”的怪圈。比如到2000年底,江蘇省72%的物業管理企業是由房地產開發企業興辦或控股的,另有17%由企事業單位(含房管)轉制而來,與房地產有或多或少的聯系。此外,地理范圍上的“地方保護”現象也堂而皇之地存在著。

          2、違規普遍存在。

          政府制定了一系列的市場準入規則,但“觸電”事件時有發生,政府一定條件下的市場準入政策形同虛設。如深圳市1100家物業管理機構中,正式注冊的僅500多家,其中獲得資質證書的又少了許多。

          3、虛假招投標現象屢禁不止。

          在招標程序、評委組成等各方面,目前基本沒有形成成熟的市場游戲規則。例如重慶市的物業管理市場尚未出臺規范的物管招投標辦法,物管市場一般采取議標,均未實行規范的招標方式。

          4、低級惡意競爭的企業不在少數。

          為了搶占市場,個別物業管理企業不惜虧本甚至貼錢經營,或者無謂地增加不屬于物業公司范圍內的服務項目以取悅于消費者。

          5、建管缺乏銜接。

          開發商與物業企業之間沒有完全融合,致使開發階段的不完善延續到物管時期,導致消費者和物業企業之間矛盾重重。

          6、業委會推波助瀾。

          行業本身處在成長發育期,社會環境也不成熟。在此背景下,業委會隨意炒掉物業公司,或任意要求降低服務費、增加服務內容,使整個市場波瀾起伏。

          (二)科學的市場

          物業管理市場伴隨著行業大環境的改善將變得充滿理性。市場完全開放,任何企業都可以進入,共同遵守完美的游戲規則,在真正意義上的公平原則下,由市場選擇企業的生存。完美的游戲規早由這樣幾部分組成:

          1、社會的全面互動。每一位消費者以至社會的方方面面都參與進來,成為整個游戲最重要的一方,時刻審視對方即企業的行為是否規范,也從對方的反饋檢省自身所存在的缺陷。雙方的良性互動保證了整個行業發展的高度現代化。

          2、完善的法律體系。這是由國家做出的硬性規定,是十分剛性的規早,也是整個游戲規則的總綱(本文前面部分曾專章論述)。

          3、行業的外部監督,也可以稱之為行規街約,以此規范行業的自我管理行為。高度成熟的行業自我調節體系和自律機制是羊斷該行業是否科學而理性的重要標志。

          4、企業的自我約束。每一個上市企業都以科學的心態和行為對待市場,具有十分現代化的企業特征。

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