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        中國物業管理新型模式初探

        日期:2016-03-24  類別:物業經營  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

          中國物業管理新型模式初探

          美國著名學者阿.托夫勒在他的《第三次浪潮》中,將世界經濟發展劃分為三個階段,即以“農業革命”為代表的“第一次浪潮”、以“工業革命”為代表的“第二次浪潮”和以“信息革命”為代表的“第三次浪潮”。相對來講,我國物業管理20年的發展,僅是歷史的一瞬。但從其發展的軌跡來看,中國的物業管理同樣經歷了類似的發展階段,即以市場化、專業化和經營型物業管理的誕生為標志的“第一次革命”;以物業管理行業的重組和規模化經營為代表的“第二次革命”;以高度的社會化、市場化和專業化為物業管理中心的“第三次革命”。

          第一次革命:市場化、專業化和經營型物業管理的誕生

          隨著我國改革開放政策的形成和發展,外資不斷涌入。深圳作為改革開放的窗口,為吸引久資,創造良好的投資環境,在1981年3月10日成立了全國首家物業管理企業--深圳市物業管理公司,由該公司管理的“東湖麗苑”小區完全外銷,管理方面也基本照搬香港既有的成功模式。80年代中后期,隨著國內經濟形勢迅速發展和房地產開發熱的興起,物業管理也迅速崛起,大大小小的物業管理公司如雨后春筍般涌現。1993年6月,深圳率先成立了全國產家物業管理協會,這標志著物業管理作為一個獨立的行業正式確立了自已的地位。這就是說,物業管理的誕生是改革開放、經濟發展和住宅分配貨幣化的必然產物。

          1994年4月,建設部頒布了33號令《城市新建住宅小區管理辦法》,這份文件第一次提出了物業管理專業化、社會化的概念,明確了物業管理企業化、經營型的特點。

          1994年6月,深圳市人大通過了《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》;

          1996年9月,深圳市又頒布了《深圳經濟特區物業管理條例實施細則》。這是我國第一次以地方法規的形式,對物業管理進行闡釋,其中首次對業主、物業管理公司和業主委員會的權利和義務,以及對“二房”、“二金”等進行了詳盡的法建界定。

          1996年2月,國家計委、建設部聯合頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》;1996年9月,建設部人事勞動教育司和房地產司聯合頒發《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理人員培訓持證上崗的通知》,這兩份文伯,從國家一級對物業管理有償行為以及物業管理企業各級人員資格和行為進行了規范

          1996年底,深圳市住宅局頒發《關于1996-1999年度全市物業管理優秀住宅區、優秀大廈、優秀工業區考評的通知》’;1997年11月,深葉市住宅局和物價局聯合頒發《關于下達我市物業管理服務收費標準的通知》,這二份地方文件具體規范了物業管理各類的工作和行為標準,以及相應的收費等級。

          上述這些“劃時代”的物業管理法規、政策推進了物業管理的快速發展,同時更為重要的是,它們決定了這一時期物業管理鮮明的時代特征。

          由于社會經濟在這一時期發展很快,中央和地方政府對于物業管理的要求又格外嚴格,因此松散粗放型的物業管理向社會化、專業化和經營型過渡及集中就成為必然,并且以福利分房政策為基礎的“房管”模式也開始大量轉型為以商品房自由買賣為基礎的“物管”模式,有時這種轉型甚至是一步完成的,十分快速。從某種意義上講這是一場“革命”,比如深圳市從1996年到1999年就已基本實現了住宅區治安和停車場從派出所劃歸物業管理公司,清潔衛生也相應從居委會或市政劃歸物業管理公司的轉移目標。住宅區實現了專業一體化物一管理后,房管、衛生、綠化維修、治安、停車場等一改過去計劃經濟時期那種多頭管理、責任不清現象,小區環境、服務質量大為提高,物業公司得以多元化經營,有了造血功能,反過來物業公司又加大對小區的投入,物業管理真正形成經營性的良性循環。

          但是,由于行業正處于起步階段,有時難我矯枉過正,比如在探索“一體化”管的模式時,行業又出現“企業辦社會”的現象,物業企業承擔了過多的社會事務。因此,這一階段的物業管理又帶有較重的“計劃經濟時期”的政府色彩,諸如物業管理收費的“雙軌制”、代政府征稅、計生管理、治安管理、社區文化等等。總之,這一階段是從物業管理行業的產生到政府法規的制定,再到物業管理市場的成功培育,基本是以物業管理從社會、政會轉移到物業管理企業的一次“社會化再分工”,從而實現了物業管理專業化、社會化和經營型的“第一次革命”。

          第二次革命:物業管理規模化經營和兼并重組的興起

          如果說“第一次革命”是政府和物業管理企業之間的一次物業管理的社會化再分工,那么“第二次革命”則主要是發展商同物業管理企業以及物業管理企業之間的“社會化再分工”了。

          我們知道,物業管理的誕生是以房產銷售后續服務和配套形式出現的,它基本上是發展商的一個職能部門,因此,它總是將“社會效益”放在第一位,是一個保本微利的行業。同其它行業經營性質不同,物業管理的經營活動主要是以綜合性服務來取得管理費收入,而收入的主要和直接來源就是管理的物業面積。企業管理的面積越多,則取得的收入越多。物業管理市場在政會的成功引導和培育下,物業管理企業發展的空間變得極為廣闊。于是眾多物業公司從房地產商母體中分離出不,迅速擴張、壯大,其管理的物業遠遠不止于自已發展商的項目,成為社會公眾的服務公司。諸如從中海外建筑產生出的中海物業,從萬科地產產生的萬科物業,從住宅局產生出的萬廈、大眾、蓮花等等,無一不是從開發商中的某一個部門發展成社會化的公眾性大企業的。

          前面談到,物業管理是一個保本微利的街業,它的收入也主要是靠管理面積的多少來決定的,更重要的是深圳市對物業管理企業實施的資質管理中,對甲乙丙三個等級的物業管理企都在管理面積上有明確的劃定(建設部對全國一二三級物業企業的資質證定中也同樣對面積有明確界定)。因此,在物業管理企業規模化經營中,管理面積的對外擴張必然也是物業管理企業追求的第一目標。

          物業管理實現規模化經營有兩種方式,一種是外延擴大再生產方式,表現為外接整體樓盤進行全委托管理,亦即管理面積的擴張;另一種是內涵擴大再生產方式,表現為:a、專業技術的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業公司等),實現專業技術保障;b、提供物業管理顧問、咨詢、培訓等;c、各種形式的有償服務和經營,如家政、中介、租賃等等。

          由于物業管理行業的特殊性以及現階段經濟發展水平和物業管理行業專業技術分工程度,決定了外延擴大再生產,即管理面積的無限增加有較大的局限性。因此,對全行業來講,物業管理規模化經營主要應通過專業技術重組來實現內涵式擴大再生產。

          規模化經營的興起,加大了企業間的市場競爭。為了贏得競爭的勝利,企業在打品牌、比質量、進人才的同時,也在不斷地調整著自已的管理模式和經營機制。其中企業間的兼并重組就是順應這一殘酷競爭的潮流而誕生的。

          物業管理企業的重組與規模化經營有著內在的必然聯系,但物業管理企業重與一般意義上的企業重組在外延和內涵上又有著本質不同。外延上,物業管理重組可以有三種形式(亦稱三重性):一是物業管理專業技術重組;二是物業管理企業內部管理單位重組;三是物業管理企業內涵上,物業管理重組都具備兼并、聯合、改造、改組的一般屬性,但其重組的深度不同。物業管理重組的前二種形式無論是在企業內的管理單位之間進行,還是在企業之間進行,均對重組企業的管理領導層和

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