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        物業知識教材:會所管理

        日期:2015-08-16  類別:人事制度  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

          物業知識教材:會所管理

          隨著現代都市快節奏的生活,人們在緊張忙碌工作中度過一天之后,身心甚是疲憊;生 活空間狹小,不如意的事時有發生,引起人們的心緒煩躁不安,需要通過一定的方式進行調節,以重新恢復身體的平衡;由于物質水平的提高,人們對科技文化知識的需求欲望也日益 強烈,過去那種簡單的體育項目、體育器材已滿足不了人們的要求,這樣就需要較高的、較完善的配套設施及環境,使人們在這樣的場所中能夠消除疲勞,放松神經,舒暢身心,恢復 平衡,以保持旺盛的精力去適應緊張的工作和快節奏的生活,“花錢買健康”已成為一種消費意識。會所正是在這樣的環境下產生發展起來的,而房地產業的迅猛發展為此提供了較好 的物質空間。

          一、會所概述

          會所是指能給人們提供健康、娛樂、溝通交流的場所。它所提供的活動內容包括康體活 動、娛樂活動、消閑活動、文藝活動、美容活動等,涉及到廣泛的知識領域,如體育、健美、衛生、心理、審美、時裝等。因此,可以說,會所是現代物質文明和精神文明發展的產物 ,也是人們精神文化生活水平提高的必然要求。

          (一)會所的表現形式

          現在會所主要有兩種形式:

          1.以完善服務項目為目的的附屬形式

          這類形式的會所不是以盈利為目的,而是為適應整個物業規劃的需要而設立的,以便適 應市場,保證整個項目的運營。這類形式的會所包括住宅小區所屬會所和綜合大廈所屬會所。

          2.以盈利為目的的形式

          即經濟形式會所。這類會所可以與其他房地產配套設施并列存在,也可以獨立存在,設 立的目的偏向經濟利益。這類會所也包括兩種類型:一種是只對內開放,即它只面向業主和會員;一種是即對內又對外開放。

          (二)設立會所的意義

          隨著社會的發展,會所在經濟領域、社會領域起著越來越重要的作用,對綜合大廈、大 型住宅小區有著積極的作用,主要表現在以下幾個方面:

          1.會所的設立是綜合大廈和大型住宅小區必不可少的重要部分

          隨著經濟的發展,人們的物質文化生活水平不斷提高,服務要求會越來越高。會所提供 的健身、康樂等服務不但可以使消費者達到健身、休閑的目的,還可以在娛樂中進行社交活動。一個完備的會所還可以滿足居民文化、子女教育等其他多方面的需求。現在人們已普遍 形成一種觀念,即綜合大廈、住宅小區與會所是一個整體,具有不可分割性,一幢綜合大廈和一個大型住宅小區沒有會所就不完善,不適宜居住、使用。

          2.會所是房地產項目促銷的重要手段

          綜合大廈、住宅小區競爭優勢的一個重要方面就是擁有自己的會所。許多人都有在經濟 地位、判斷能力、知識廣度、審美觀等方面與眾不同、高于他人的心理需求。例如,業主邀請親朋好友到小區作客、游玩,并到所在會所里娛樂,會使業主有成就感、滿足感;又如, 對經常光顧乒乓球場的客人給予一定的特殊待遇:保留他(她)用過的球拍、專用更衣箱,發 貴賓卡,在價格上給予一定的優惠,會滿足他的特殊心理需求;還有,有的消費者對名望有 一種特殊的渴慕,實行會員制的會所聘請一些社會知名人士為名譽會員創造一個上流社會的氛圍,就會滿足這些消費者求名的心理需求。所以,會所的設立能吸引許多此類住用戶,促 進項目的租售。

          3.會所是發展品牌的重要手段

          在競爭日益激烈、消費者對樓盤的整體素質要求日漸提高的情況下,開發商不但要開發 質量過硬的產品,還要打造過硬的品牌,樹立企業良好的形象。房地產開發不再是建樓賣樓那樣簡單,而是賣品牌、賣服務質量,品牌戰略已是市場競爭新的熱點。完善的會所設施設 備、優雅的會所氣氛環境、優質的服務能夠充分顯示企業獨特的競爭優勢,容易建立與市場定位相一致的形象,有利于塑造項目品牌。

          4.會所能有力地推動社區文化的發展

          文化有一種類似“社會基因”的特性,它通過長期作用,積淀于民族的心理中,從而發 生和發揮著持續不斷的作用,它是對社會各個方面最富支配性影響的核心的東西,左右或支撐著一個國家一個民族的生存和發展。而在某一地區、某一團體、某一企業也都存在著一種 特有的文化氛圍,良好的地區、企業文化會使人們的生活、工作樂觀,積極向上。隨著人們對住宅的戶型、裝飾、環境、位置要求的提高,他們越來越關注其所在住宅小區、住宅大廈 的社區文化的氛圍。一個沒有文化內涵支撐的房地產項目必然會隨著市場的發展而被淘汰。一座大廈、一個小區硬件和外型只能給人一種文化表層的印象,只有會所才能使社區文化有 一個依托的基礎,使之得到充實、發展,才能使文化真正地融入樓盤,形成核心競爭力,才能使人們切實地感受、認同、接受社區文化,融入社區。同時,會所又把歐洲的傳統文化、 美國的制度文化、澳洲的風情文化和亞洲的人情文化緊緊地融合在一起,促進了文化的發展。

          二、會所的設立

          (一)會所的定位

          會所的定位在整個綜合性大廈、住宅小區的規劃、推銷中都占有重要的地位,如果不能 科學合理、實事求是地分析預測,將會影響到主業的效益、聲譽,甚至導致整個物業經營的失敗。總的說來,會所的定位應把握以下事項:

          1.會所的定位應該與主業的定位相符合

          應該結合目標群的經濟情況、生活習慣、文化層次來確定會所的規模、檔次、風格、項 目種類及其他相關配套設施。做到既要在理念上有所創新,又不脫離實際。不應把會所的定位過于超前,更不要滯后。如前幾年廣州近郊某小區公開發售時,業績非常好,但會所的建 立遲遲未能跟上,后來勉強建了一個2000多平方米的小會所,隨著小區規模的擴大,入住業主的不斷增加,會所越來越不能滿足需要,迫不得已,該小區后來只得重新建設一個80000 多平方米的新會所,這便是由于規劃者在規劃時未能對會所作恰當定位所至。反之,若會所過于龐大、設置的項目過于超出目標人群的消費能力,必然導致管理成本上升,經營失敗, 更會影響整個項目的租售。

          2.堅持服務至上的原則

          綜合大廈、住宅小區會所的發展著眼點應放在服務上。現代服務是物質文明和精神文明 的產物,會所要從自身所應具備的各要素出發,營造出現代化的物質環境,在經營過程中形成完美的精神環境,使服務的作用充分完整地發揮出來。

          3.從最佳使用角度配備會所的設施和項目

          會所的設施設備與項目應本著科學合理的原則進行設置。如水力按摩、桑拿浴等項目的 設計在空間、使用設置、濕度、溫度等相關指標上都有嚴格的、科學的要求。只有達到標準,才能使這些項目達到理想的效果,發揮出最佳的使用功效。最佳使用原則還要求各項設施 設備與配套設施設備相匹配,即在規格、檔次、數量等各方面都要相適應。同時,會所內部設施的配備應以市場為中心,既不能因為價格太高而使人望而生畏,也不能因為設備陳舊而 無人問津。如一個中等規模的住宅小區就沒有必要設置一個高爾夫球練習場去浪費“寸土寸金”的空間。

          (二)會所設置的可行性分析

          會所能否充分發揮它的作用,取決于相關的諸多因素。如果其中的某些主要因素不具備 或不完全具備,而且經過后續經營也不能得以有效改善,那么,這個會所就會形同虛設,影響物業的正常運行,帶來不良后果。因此,在進行可行性研究時,應全面、詳盡地搜集市場 資料,進行客觀全面的分析,明確會所最合理的規模和最恰當的設備質量標準,并通過科學測算,判斷會所所能帶來的回報。

          1.會所的可行性分析的內容

          (1)該地區的經濟因素、生活習慣、消費導向、文化層次。

          (2)該地區同等物業市場競爭分析。

          (3)地理環境、交通情況。

          (4)法律法規制度、公用設施情況。

          (5)擬建設施項目。

          這些內容在物業規劃建設的總體可行性分析中已經進行了研究和論證,應該利用原有的 材料專門針對會所進行分析論證,有些資料還要針對性地進行調查補充,然后再作預測分析,以保證可行性分析的科學合理性。

          2.會所籌建費用的估算

          會所籌建的費用計算相對于其他行業的費用計算要簡單,關鍵在于其費用標準的準確性 ,費用標準的確定要建立在充分了解同類企業、同類項目費用和科學預測的基礎之上,應保證投資費的充足。

          會所籌建費用的估算主要有以下幾項:

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