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        物業知識教材:財務會計報表

        日期:2015-08-15  類別:培訓講義  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

          物業知識教材:財務會計報表

          一、會計報表概述

          會計報表是會計核算的最終產品,是物業管理公司向其信息使用者提供財務信息的基本形式。在大多數情形下,它是會計信息需求者,特別是外部需求者如投資者、物業業主和債權人等獲取公司財務信息的主要渠道。為此,了解物業管理會計報表的類型、目的及其編制要求等,對會計報表信息的利用有著重要的現實意義。

          (一)會計報表及其目的

          會計報表又稱財務報表,是會計主體在日常會計核算基礎上,按照一定的指標體系,總括地反映物業管理公司在一定時期內的資產、負債及所有者權益的狀況、經營成果和理財過程的書面文件;是物業管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等的集中反映。

          日常會計核算中,物業管理公司通過填制記賬憑證和登記賬簿等會計處理,在會計賬簿中對經營活動所體現的整個資金運動過程進行了分類反映。盡管各賬簿都從某一特定方面提供著公司經營活動的信息,但由于信息需求者需要的是有關物業管理公司全局的、較為系統的財務信息,單一賬簿受其自身職能的制約,無法綜合反映物業管理公司經營活動的全貌,這些信息難以為信息需求者,特別是外部信息需求者所利用。因此,有必要編制會計報表,全面而系統地概括反映物業管理公司的財務狀況和經營成果,滿足信息需求者因進行經濟決策而產生的信息需求。換而言之,編制會計報表的目的在于向物業管理公司的管理層、投資者、債權人、業主以及政府管理部門等提供經濟決策所需的財務會計信息。具體而言,編制會計報表的目的表現為:

          1.為投資者提供管理層履行受托責任狀況——物業管理公司資本的保值、增值信息

          投資者投資于物業管理公司,其目的是為了實現資本的保值和增值。出于兩權分離的經營要求,投資者委托管理層全權負責公司的日常經營管理,從而,在投資者和管理層之間形成了委托代理關系,即管理層受投資者的委托,代理行使對公司資本的營運權,并相應地承擔了對投資者所委托資本的保值和增值責任。會計報表作為系統反映整個資金運動過程的媒介,所提供的信息必然反映出公司管理層履行受托責任的好壞,因此,它為正確評價管理層的業績提供了客觀的信息基礎,便于投資者作出相應的經濟決策。

          2.為債權人提供物業管理公司償債能力的財務信息

          物業管理公司的資金除來源于物業管理服務收費外,還有一部分來源于對債權人的負債。債權人最關心的是公司能否在債務到期時如數償付本息,即公司是否具有償債能力。物業管理公司的會計報表反映了目前公司的財務狀況和經營成果信息,盡管難以利用這些信息準確地預測公司的未來償債能力,但至少為預測提供了較為客觀的基礎。

          3.為業主提供物業管理公司的管理服務效率及其履行物業管理服務合約狀況的信息

          物業管理公司與業主之間的關系,也是一種委托代理關系。業主委托物業管理公司對其物業進行管理,通過物業管理公司提供專業化服務,促使物業保值和增值。物業管理公司履行其受托責任的好壞,主要表現為:能否利用管理收費,最大限度地履行受托責任,即管理收費利用效率的高低。可見,業主評價受托責任履行情況需要的這些信息,在公司會計報表——損益表和現金流量表中也可得到集中反映,從而為業主評估物業管理公司下一年度財務預算和管理服務收費提供基礎。

          4.為管理層提供業績考評和改善經營管理的信息

          借助于會計報表,管理層能夠及時了解公司的資產負債狀況、管理收費使用效益的高低以及多元化或多種經營業務的經濟效益等。這些信息一方面為管理層提供了評價各部門工作業績的依據,另一方面又便于管理層分析經營管理中存在的問題,并進而采取相應措施,改善公司的經營管理,更好地履行投資者,特別是業主所賦予的受托責任。

          (二)對會計報表的要求

          為了達成會計報表的目的,對會計報表的要求主要包括:

          1.表達公允

          表達公允是對會計報表的最基本要求,直接影響著會計信息的質量。會計報表表達公允要求包括:①數據可靠,指會計信息應恰當地反映物業管理公司的財務狀況及其經營成果,不能帶有任何偏見或刻意的粉飾;②內容完整,指會計報表至少應包括我國現行會計制度或相關法規規定的所有項目,不得隨意刪減;③方法一致,是指為保證會計信息的可比性,不同時期會計報表所采用的會計方法應盡可能前后一致;如發生變動,必須揭示其對報表的影響。

          2.信息相關

          信息相關又稱會計信息的有用性,是會計報表必須滿足、又難以充分滿足的一項要求。信息的相關性或有用性直接體現為決策的相關性。會計報表的使用者不同,所作的決策大不相同,其信息需求必然差異較大,因此,會計報表不可能為信息使用者提供決策所需的全部信息。在此,信息相關意味著,會計報表應盡可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。

          3.披露及時

          會計報表應按規定的時間及時披露。市場經濟下,會計信息具有較強的時效性,及時的信息披露,有助于充分實現會計報表的信息價值,并有助于管理層和外部利益團體適時地作出正確決策,采取必要措施以保障其自身的利益。

          (三)會計報表的類型

          理論上,會計報表可按不同標志進行分類。常見的分類主要有:

          1.按反映經濟內容的不同進行分類

          按反映經濟內容的不同,可分為資產負債表、損益表和財務狀況變動表。

          資產負債表是反映公司在某一特定時日(在我國,一般為12月31日)財務狀況的會計報表;損益表為反映公司在一定時期內(通常為一年)經營成果的報表;而財務狀況變動表反映的是公司在一定時期內資金來源和運用及其增減變動情況的報表。這三張報表提供了有關企業經營狀況的基本信息,因此,也稱為三大基本會計報表。

          2.按報表使用者的不同進行分類

          按報表使用者的不同,可分為對外報表和內部報表。

          對外報表是依據會計準則和行業會計制度編制,并向企業外部利益團體進行披露的會計報表,如資產負債表、損益表和財務狀況變動表等。內部報表是公司是重于企業內部管理需要而編制的報表,如費用明細表等。

          3.按反映資金運動的形態進行分類

          按反映資金運動的形態,可分為靜態報表和動態報表。

          企業的資金運動表現為相對靜止狀態和顯著變動狀態。靜態報表反映的是資金運動相對靜止狀態的財務信息,即某一特定時點的資金運動狀況,如企業資產、負債和所有者權益存在狀況,資產負債表是典型的靜態報表。動態報表與資金運動的顯著變動狀態有關,是反映顯著變動的過程及其影響的報表,如損益表和現金流量表。

          二、物業管理的基本會計報表

          會計報表反映了有關公司資金運動的信息。報表不同,所提供財務信息的類型、報表的結構和格式都不相同。企業編制會計報表的直接依據是我國會計法律法規體系,包括《中華人民共和國會計法》、《企業會計準則——基本準則》、具體會計準則、分行業會計核算制度及其補充規定以及《會計基礎工作規范》等。1997年以來,財政部頒布了10項具體會計準則,用于指導企業的會計信息披露行為。這10項具體會計準則分別是:《企業會計準則——關聯方關系及其交易的披露》、《企業會計準則——現金流量表》、《企業會計準則——資產負債表日后事項》、《企業會計準則——債務重組》、《企業會計準則——收入》、《企業會計準則——投資》、《企業會計準則——建造合同》、《企業會計準則——會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》、《企業會計準則——非貨幣性交易》和《企業會計準則——或有事項》等。這些具體會計準則多直接與會計報表的編制有關,并適用于我國大多數企業。財政部明確規定我國物業管理企業執行《房地產開發企業會計制度》和《物業管理企業會計核算補充規定》,并要求物業管理企業編制資產負債表、損益表和現金流量表等。

          (一)資產負債表

          1.資產負債表及其作用

          資產負債表又稱財務狀況表,是以“資產=負債+所有者權益”這一會計恒等式為基礎,按照一定標準和格式編制的,用以反映物業管理公司在某一特定時日(如年末、季末、月末)財務狀況的會計報表。其中,財務狀況是指公司在特定時日的資產、負債和所有者權益的構成狀況及其比例關系。資產負債表是公司的基本會計報表之一,就管理層和外部各利益團體而言,其信息價值主要在于:

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