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        物業知識教材:財務分析

        日期:2015-08-15  類別:培訓講義  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

          物業知識教材:財務分析

          任何管理工作都涉及分析現在、預測并規劃未來,物業管理公司理財亦不例外。物業管理公司財務分析是了解其經營成果和財務狀況的重要途徑,同時也為預測和規劃未來提供了基礎。因而,物業管理公司的財務分析與效益評價是其財務管理活動的重要組成部分。

          一、財務分析概述

          財務分析的過程是對財務會計信息進行加工利用的過程。信息的使用者不同,其財務分析的目的、重點和運用的方法就不相同。在探討財務分析的具體方法之前,有必要了解財務分析的目的、要求和類型等。

          (一)財務分析的目的

          物業管理財務分析是以物業管理公司的財務報表等相關資料為基礎,運用特定方法,對物業管理公司的財務狀況和經營成果進行研究、評價和預測,從而為物業管理公司管理層和外部相關利益團體的經濟決策提供決策信息的一種管理活動。

          盡管財務分析對物業管理公司管理層和外部各利益團體(包括業主)都至關重要,然而,只有物業管理公司進行的財務分析較全面、深入。外部各利益團體由于經濟決策的具體目的不同,財務信息的需求不大一樣,因而其財務分析的目的各有不同。如債權人重點分析物業管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業管理公司的獲利能力,而業主則側重評估物業管理公司的管理服務素質和質量等。物業管理公司管理層受投資者委托,全權負責物業管理公司的經營管理,其財務分析不僅要包括物業管理公司償債能力、獲利能力及其發展趨勢分析,還涉及對管理效率等能力的評價。此外,外部各利益團體的財務分析以物業管理公司提供的財務報表為基礎,為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國會計準則及有關法規編制的財務報告僅提供各方共同需要的信息。物業管理公司進行財務分析時,除利用財務報表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經營資料進行更深入的分析。可見,盡管財務分析對物業管理公司管理層和外部各利益團體(包括業主)都至關重要,但由于他們在物業管理公司有著不同的經濟利益,從而導致財務分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來,財務分析的具體目的可歸納為:

          1.評價公司的財務狀況

          就公司管理層、業主和債權人而言,分析公司的財務狀況,可以了解公司在一定時日資產的水平、構成狀況及其流動性,負債的水平、構成狀況及其與資產的比例關系,從而對公司的經營風險和償債能力作出正確的判斷。

          2.評估公司的管理效率

          管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數負債一經確定,就具有相對的固定性,同時,公司的生產經營過程就是運用資產賺取收益的過程,負債融資僅是公司為增加所控制的經濟資源而作出的經濟決策,因此,管理效率的高低主要表現在資產的管理效率上。分析公司的資產管理效率,有助于評價公司的資金營運狀況、經營管理水平乃至公司的整體素質。

          3.評價公司的獲利能力

          物業管理公司的經營目標有多種,盡管其基本業務——物業管理服務是一種盈利不多的業務,但毋庸置疑,作為一經營性組織,盈利是其主要經營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對物業管理公司的投資者和管理層本身至關重要,而且對債權人,特別是長期債權人也十分重要;因為公司償付長期債務能力的強弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業管理服務合約的前提下,獲利能力的信息對業主也有一定價值,它至少反映了公司經營素質、特別是管理素質的高低。

          綜上所述,財務分析的一般目的在于,通過對公司的財務狀況和經營成果進行分析、評價,為物業管理公司管理層和外部利益團體的相關經濟決策提供依據。

          (二)財務分析的要求

          財務分析所提供的信息恰當與否,對經濟決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進行財務分析時需謹慎從事,并按以下要求進行:

          1.分析依據的公允性和充分性

          由于財務報表是財務分析的基本依據,財務報表是否公允,直接影響著財務分析結論的正確性。判斷公司財務報表是否公允的標準為:①在報表的所有重要項目上,財務報表揭示的信息是否可靠、公允;②會計處理方法,包括會計核算方法和報表編制方法,是否前后期一致。如會計處理方法前后期發生變動,宜在財務分析之前進行必要的調整,以消除其對分析結論可能產生的影響。

          進行財務分析,除利用公司財務報表反映的財務信息外,還需收集其他相關資料,主要包括物業管理行業的發展狀況、國家制訂的有關物業管理行業的法律法規和政策、公司在本行業中的地位、本行業中大多數公司的財務狀況和經營成果等,所有這些信息都是進行物業管理財務分析所必需的。

          2.分析方法的恰當性和綜合性

          財務分析方法的選擇,取決于財務分析的目的。現實中,財務分析的具體目的不盡相同,財務分析的方法也必然會有所差別。依據分析目的恰當地選擇分析方法,是形成正確分析結論的前提之一。例如,業主最關心物業管理公司的管理素質,分析時應選擇相應的方法,側重評估公司管理效率和經營管理水平的高低;公司管理層為提高經濟效益,十分關注經營管理中存在的問題,其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經營管理效率等的評價。與此同時,值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結論的正確性,就一分析目的而言,有時要綜合運用多種不同的分析方法。

          3.分析判斷的準確性

          財務分析過程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財務狀況、經營成果的因素時,應進行深入的調查研究,重點區分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結論。

          (三)財務分析的種類

          物業管理公司的財務分析多種多樣,按不同的標志可作不同的分類。

          1.按分析對象分類

          按照分析對象的不同,可分為資產負債表分析、損益表分析和現金流量表分析三種。

          (1)資產負債表分析,是指基于資產負債表而進行的財務分析。資產負債表反映了公司在特定時點的財務狀況,是公司的經營管理活動結果的集中體現。通過分析公司的資產負債表,能夠揭示出公司償還短期債務的能力,公司經營穩健與否或經營風險的大小,以及公司經營管理總體水平的高低等。

          (2)損益表分析,是指以損益表為對象進行的財務分析。損益表反映了公司在一定時期內的經營成果,解釋了公司財務狀況發生變動的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過收入、成本費用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業主而言,它有助于分析公司管理收費的合理性及其使用效益。

          (3)現金流量表分析,是以現金流量表為基礎進行的財務分析。現金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經營活動、投資活動和籌資活動的現金流入流出信息,反映了公司現金狀況變動的原因和結果。對現金流量表進行分析,有助于評價公司獲取現金及其等價物的能力,了解公司償債能力及公司未來經營業績可能發生變化的方向,從而加深對公司財務狀況的認識。

          值得注意的是:現實中,純粹的資產負債表、損益表或現金流量表分析不多。評價公司的償債能力、獲利能力和經營管理水平時,通常需同時以資產負債表、損益表和現金流量表為對象進行財務分析。

          2.按分析方法分類

          按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。

          (1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財務報表中的兩個或多個項目進行比較,以反映它們之間的相互關系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構成分析兩種。

          (2)縱向分析,又稱趨勢分析,是通過對物業管理公司連續數期(年)的財務報表或財務比率進行對比,借以反映物業管理公司財務狀況變動趨勢的分析方法,它又具體分為指數分析和比率趨勢分析兩種。

          (3)財務分析過程中,分析人員除重視比較分析和趨勢分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業管理公司經營狀況及其變化動態的信息,但為了能更清晰地描繪出物業管理公司經營的總體狀況,并指明物業管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。

          物業管理公司進行財務分析,研究、評價物業管理公司的財務狀況和經營成果,必須以物業管理公司的財務報表為基礎。財務報表是物業管理公司的償債能力、獲利能力和經營管理效率等的集中反映。目前,依據我國頒布實施的會計

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