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        小區屋面漏水案例分析

        日期:2018-12-13  類別:物業案例  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

          屋頂漏水案例分析

          某業委會主任反映:小區 由于建筑施工技術質量問題, 導致小區 30 幢房屋屋頂在保修期( 5 年)內大面積漏水,在業委會成立前,開發商已經維修了其中的 22 幢,還剩下 8 幢沒有及時修理。現開發商認為保修期已過,而且業委會已經成立,剩下的 8 幢房屋應動用維修資金修理,維修之事應由業委會負責。但業主委員會向業主大會報告后,業主大會認為應該由開發商繼續維修并承擔費用。請問這個問題如何解決?

          分析:

          考慮到本案例小區房屋交付使用發生在 1997 年,有關保修期應根據當時有關規定確定。 1993 年建設部令第 29 號《建設工程質量管理辦法》規定,房屋屋面防水工程保修期為 3 年;當時上海市有關規定新建商品房保修期從交付之日起不少于 2 年。銷售合同有約定的從其約定。建議業主舉證房屋屋面滲水是在當時保修期 3 年內發生、且要求開發商維修但沒有徹底解決問題。最好委托房屋檢測機構進行專項鑒定。如果由于房屋結構質量問題造成滲漏水,則不受 3 年保修期的限制。如果業主不能證明房屋屋面滲漏是由于開發商屋面防水工程質量原因造成的,且不是發生在保修期內,而是屋面防水工程正常損耗所致,開發商可以不承擔維修責任。此時應該按照國務院《物業管理條例》規定,經 8 幢房屋 2/3 業主同意后動用維修基金對房屋進行維修。如果 8 幢房屋業主中多數業主不同意動用維修基金,業委會或者位于六層的業主可以向法院起訴,要求 8 幢房屋業主維修漏水的屋頂,敗訴的業主將承擔訴訟費和其他經濟損失。另外房屋漏水屬于急修項目,業主可以要求業委會或物業管理企業先維修再確定維修費用承擔方。如果業主或業主委員會向開發商要求維修或索賠,還應注意把握訴訟時效。

          業偉提示:

          1、屋頂漏水發生較多,多數是由于建筑施工技術質量造成的。 2000 年國務院頒布的《建設工程質量管理條例》對屋面防水工程防滲漏保修期延長為 5 年。根據國務院令第 248 號《城市房地產開發經營管理條例》的規定,房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。保修期還要符合商品房住宅質量保證書的約定。因此,如果業主或業主委員會發現屋面滲水、漏水或者其他質量問題,應該及時同開發商交涉,避免把保修期出現的問題拖到保修期外,給自己造成更大的損失。

          2、業主要依靠業委會,支持業委會,關心業委會,早日成立業委會。由維護業主公共利益的業委會出面處理多數業主權益比較有利、比較經濟。

          3、要相信專業,充分利用社會中介機構。比如本案例中具體責任的劃分,業主最好委托房屋檢測機構對屋面滲水原因進行鑒定后才能確定,并提出維修方案

          處理結果: 經過我公司參與協調,最終業委會與開發商協商一致

          ,雙方各承擔一半的維修費用,避免了大范圍的訴訟紛爭。 相關法規索引:

          一、國務院第 279 號令《建設工程質量管理條例》規定:在正常使用條件下,地基基礎和主體結構工程,為設計文件規定的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,最低保修期限為 5 年。

          二、《關于〈上海市居住物業管理條例〉有關條文的應用解釋》第二十一條規定,新建商品房保修期從交付之日起不少于 2 年。轉讓合同有約定長于 2 年的,從其約定。

          三、國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。保修期內,因房地產開發企業對商品房進行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任。

          四、《上海市商品住宅維修基金管理辦法》第十七條規定,住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用,由該幢住宅的業主按照擁有住宅面積的比例共同承擔;其中,一幢住宅有兩個以上門號的,每個門號內共用部位、共用設備的維修、更新費用,由該門號內的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

          五、《中華人民共和國民法通則》規定向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年,法律另有規定除外。

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